Warunki zabudowy

Jeżeli działka, na której chcemy budować projekty domów nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego musimy wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy.

Przed złożeniem wniosku

Zanim złożymy wniosek, musimy wstępnie określić, jakie gabaryty będą miały realizowane przez nad projekty domów. Wybierzmy projekt domu spełniający nasze oczekiwania i mieszczący się w granicach działki, zgodnie z Warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z zakupem projektu jednak jeszcze poczekajmy do momentu, kiedy otrzymamy warunki zabudowy. Konieczne też będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków technicznych przyłączy. Warunki techniczne przyłączy ustala lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne. Z nich dowiemy się, w jaki sposób nasza nieruchomość zostanie uzbrojona. Musimy również zlecić uprawnionemu geodecie wytyczenie na kopii mapy zasadniczej (lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej) granic działki i działek sąsiednich.

O tym, jaki dom możemy budować na działce, powie nam decyzja o warunkach zabudowy

Wniosek o wydanie warunków zabudowy

Wniosek o wydanie warunków zabudowy składamy w Urzędzie Gminy. Określić musimy w nim następujące szczegóły:

• lokalizacja działki i działek sąsiednich – dołączając kopię mapy wykonaną przez geodetę;
• sposób zagospodarowania działki – tu właśnie określamy szacunkowe gabaryty naszego przyszłego domu jednorodzinnego lub innego budynku, który chcemy wybudować na działce;
• dane charakteryzujące wpływ naszej inwestycji na środowisko (jeżeli planowana inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko)

Kto i kiedy wyda decyzję?

Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, po wcześniejszych uzgodnieniach z innymi organami, m.in. konserwatorem zabytków czy zarządcą drogi. Standardowy czas wydania decyzji wynosi 2 miesiące, jeżeli jednak decyzję trzeba uzgodnić z wieloma innymi instytucjami – każda ma 2 tygodnie na wydanie decyzji – termin może się wydłużyć o kolejne miesiące.

Zawieszenie wydania decyzji może trwać 9 miesięcy, jeżeli w trakcie postępowania okaże się, że gmina szykuje właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (wg nowelizacji ustawy, która obowiązuje od 21 października 2010 r. – wcześniej okres zawieszenia trwał 12 miesięcy).

Kto otrzymuje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję otrzymuje zarówno inwestor, składający wniosek, jak i osoby, które są właścicielami sąsiednich działek. Wszystkie strony mogą odwołać się od decyzji, a sąsiedzi swojego odwołania nie muszą specjalnie uzasadniać. Wystarczy, że wniosą sprzeciw wobec ustalonych warunków, by ostateczna decyzja przeciągnęła się o kolejny miesiąc.

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, będziemy mogli wybrać już konkretny projekt domu. Dowiemy się z niej bowiem:

• jaki typ zabudowy możliwy jest na działce, jakie może być jego przeznaczenie, np. domy jednorodzinne lub punkty usługowe;
• jakie gabaryty może mieć plan domu;
• jaki jest minimalny lub maksymalny kąt nachylenia dachu;
• jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy;
• jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej;
• w jaki sposób działka będzie uzbrojona.

Jeżeli teren, względem którego określane są warunki zabudowy jest objęty ochroną konserwatora zabytków, możemy nawet znaleźć w decyzji rozwiązania dotyczące koloru elewacji czy pokrycia dachowego. Wydane warunki są wiążące dla nas, jak i dla architekta, który będzie przeprowadzał obowiązkową adaptację projektu.

Kiedy gmina może odmówić wydania decyzji?

Nie otrzymamy warunków zabudowy dla działki, która:

• nie ma tzw. „dobrego sąsiedztwa”, czyli żadna z sąsiednich działek nie jest zabudowana;
• nie ma dostępu do drogi publicznej, albo bezpośredniego, albo poprzez służebność drogową;
• nie ma dostępu do sieci uzbrojenia, a nie istnieją plany rozbudowy przyłączy;
• nie jest wyłączona z produkcji leśnej czy rolnej, jeżeli ma przeznaczenie leśne lub rolne;
• jest objęta zakazem zabudowy, wydanym przez przepisy konserwatora zabytków lub urzędu ochrony środowiska.

Czy gmina może cofnąć wydaną decyzję?

Warunki zabudowy są wydawane bezterminowo, jedna przestaną dla nas obowiązywać jeśli:

• inny inwestor uzyska warunki zabudowy na tym terenie, a także uzyska pozwolenie na budowę;
• jeżeli zanim my uzyskamy pozwolenie na budowę, gmina rozpocznie proces uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeżeli posiadamy pozwolenie na budowę, gmina musi uwzględnić warunki zabudowy wydane uprzednio dla naszej działki.